福州房产网:如何买二手房 二手房的交易流程及注意事项
发布时间:2019-10-05   动态浏览次数:

  随着房价的居高不下,越来越多的人开始青睐二手房,二手房相对新房来说,价格更实用更经济,但是很多购房者对于购房不是很了解,为了避免大家上当受骗,本文给大家分享一下买二手房的交易流程以及注意事项,二手房的优点有哪些?

  买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

  卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及销售价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

  买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

  房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

  税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

  交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,香港王中王却仍发量“茂盛”,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

  对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

  买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

  有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买方与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

  二手房中买方应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买方对房屋享有较完整的权利。还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买方来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

  有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买方有可能要全部承担。

  有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买方只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买方极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买方及中介公司忽视,也被许多房主利用从而引起较多纠纷。

  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买方来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以较好选择有房产证的房屋进行交易。

  有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买方提供零首付的服务,即买方所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买方以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买方购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买方在购买时应全面了解详细情况。

  一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买方如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

  在一些二三线城市,同等条件下二手房的价格要低一些,这是由人们喜欢住新房的心理因素决定的。二手房经过一段时间的使用自然会有一定的折旧率,所以购买二手房的价格更为便宜,这是个不可能忽视的优势。

  同时二手房一般都是装修好了的房子,装修质量、风格有好有坏,购房者可以依据自己的喜好进行选择。如果买到对装修风格满意的房子,只需要简单的打扫就可以入住,这样既能节省装修费用,还能提高入住效率。

  配套设施是一栋房子的硬件设施,许多新小区或者楼盘开发了好几年,配套设施还是跟不上,这样就给入住的居民带来诸多不便,二手房则不存在这样的问题。二手房周边的配套设施健全,衣食住行很方便。二手房通常都有很健全的配套设施,不管是银行、医院、超市还是学校等,都已经逐步建立而且处于运转当中,居民入住其中的话衣食住行都将非常方便,各类与生活密切相关的配套也日趋完善。

  新楼盘一切都处于建设当中,很多规划都是“纸上谈兵”,因此未来能不能实现都是未知数。而二手房属于成熟小区,小区的绿化设施、周边环境等软件设施一目了然,购房者完全可以先考察再决定是否购买,心理预期和现实状况差异不会太大。此外,还可以通过对入住的主流群体、物业管理水平、安保情况等进行实际考察,以作为购买与否的判断依据。

  相比新房,二手房的房屋质量更容易检查,因为经过好几年的使用,房子潜在的问题都已经暴露出来,很容易看出来,如:漏水、地面塌陷什么的。还可以通过探访卖家的街坊邻居,了解房子质量状况来判断整栋楼的质量情况,虽然八九十年代的房子虽然户型设计不太好,但质量通常还不错。

  同时,二手房不会像新房那样,出现“烂尾”现象,对住户有基本的心理安慰和安全保障。

  新房子装修后污染源多,各种污染物超标,如:甲醛、苯等。二手房经过几年的使用,有害物质都已经基本挥发,对人的健康更有保障。

  购买期房,一般要1年左右才能交房,如果遇到延期交房,则需要更长时间才能交房、装修入住。二手房一般买卖双方达成一致,办理了相关的交易手续等,就可以过户了。同时因为产权证和业主身份明确,遭遇产权问题的风险较小。只要在签订购房合同和付钱之前到相关房产管理部门检验土地使用证和房屋产权证,然后验证房主身份,就可以放心交易了,办理过户也较为方便。

  二手房在使用过程当中,所在的小区租房的租金*有一些现实和明确的参考数据,*风险相对减小。而新房预期租金*到底有多少并不确定,风险系数相对更高。但一点需要注意:选择一个拆迁风险小的二手房。买二手房风险之一就是拆迁,除了少数大城市,被拆迁的通常都是弊大于利,得不偿失。

  你可以按区域查找福州新房、日照34路公交车的路线,二手房,也可以按区域查询福州房价。同时,你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。